Liegenschaftsrecht – Immobilienrecht
IMMOBILIENBESTEUERUNG 2016
Obwohl es in der letzten Zeit fast jährlich umfangreiche Neuerungen im Zusammenhang mit der Besteuerung von Immobilienvermögen gegeben hat, wurde durch das Steuerreformgesetz 2015/2016 die Rechtslage erneut umfassend verändert. Aufgrund der sich kontinuierlich in Bewegung befindlichen steuerlichen Situation im Zusammenhang mit unbeweglichem Vermögen, soll die jüngste Reform zum Anlass genommen werden, das neue System detailliert darzustellen.
IMMOBILIENERTRAGSTEUER
ANHEBUNG DES STEUERSATZES AUF 30%.
Der Steuersatz wird auf 30% angehoben (das bewirkt bei sogenannten „Altfällen“ eine Steuer von nunmehr 4,2%, statt wie bisher 3,5%). Der Inflationsabschlag wird abgeschafft.
Für Grundstücke, die nicht land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind ist die Gegenleistung, mindestens jedoch der Grundstückswert Ausgangswert für die Berechnung. Wenn eine Gegenleistung fehlt, ist der Grundstückswert (nicht zu verwechseln mit dem gemeinen Wert) maßgeblich. Hierzu sind verschiedene Methoden vorgesehen, die sogleich dargestellt werden. Eingeführt wird die Unterscheidung in entgeltliche, teilentgeltliche und unentgeltliche Erwerbe. Jeder Erwerb unter Lebenden innerhalb eines Familienverbandes stellt beispielsweise einen unentgeltlichen Erwerb dar. Bei unentgeltlichen Erwerben und hinsichtlich des unentgeltlichen Teils von teilentgeltlichen Erwerben kommt der neue Stufentarif zur Anwendung. Es gibt keine Sonderregelungen mehr innerhalb des Familienverbands. Früher war hier der Einheitswert maßgeblich. Auch bei Anteilsübertragungen, Anteilsvereinigungen und Umgründungen nach dem Umgründungssteuergesetz ist immer der Grundstückswert maßgeblich.
GRUNDERWERBSTEUER
EINFÜHRUNG „GRUNDSTÜCKSWERT“ UND STUFENBESTEUERUNG.
LAND- UND FORSTWIRTSCHAFT
WENIGE ÄNDERUNGEN
Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind von den Änderungen größtenteils nicht betroffen. Der einfache Einheitswert bleibt bei Erwerben im Familienverband (unter Lebenden sowie von Todes wegen), bei Anteilsübergängen und Anteilsvereinigungen sowie bei Umgründungen Ausgangslage der Berechnung. Für die Übertragung außerhalb des Familienverbandes sind jedoch auch hier die neuen allgemeinen Regelungen maßgeblich.
Die Grundstückswerteverordnung schafft drei alternative Möglichkeiten der Ermittlung des Grundstückswertes
Bewertungsgesetz
Hier handelt es sich um die Summe aus hochgerechnetem (anteiligen) 3-fachen Bodenwert + (anteiligen) Gebäudewert. Die Hochrechnungsfaktoren und die Ermittlung des Gebäudewertes werden in der oben zitierten Verordnung näher geregelt. Zu berücksichtigen sind hier Baukostenfaktoren, Wertminderungen nach der Art des Gebäudes uwm. Es existieren auch bestimmte besondere Ansätze beispielsweise für Fabriksgebäude, oder Werkstätten, oder einfachsten Bauten, wie Glashäuser. Auch eine Altersminderung des Gebäudewertes wird berücksichtigt. Die Berechnung ist in Summe sehr komplex und erfordert umfangreiche Kenntnis im Liegenschaftsrecht und in der Immobilienbewertung.
Immobilienpreisspiegel
Will man keine Bewertung des Grundvermögens nach dem Bewertungsgesetz, kann als Alternative ein geeigneter Immobilienpreisspiegel herangezogen werden.
Die obzitierte Verordnung bestimmt, welcher Immobilienpreisspiegel anzuwenden ist und wie hoch ein vorzunehmender Abschlag ist. Bei Erwerbsvorgängen zwischen dem 01.01.2016 und dem 31.12.2016 ist der jeweils zuletzt veröffentlichte Immobilienpreisspiegel der WKO (Mai 2015 bzw. Mai 2016) relevant. Bei Erwerbsvorgängen ab dem 01.01.2017 ist der jeweils zuletzt veröffentlichte Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich von Bedeutung. Je nach Objektkategorie ist zwischen sehr gutem, gutem, mittlerem und einfachem Wohnwert zu unterscheiden.
Gutachten
Nach wie vor besteht die Möglichkeit, der Finanz einen geringeren gemeinen Wert (geringer als der „Grundstückswert“) nachzuweisen. Das Gutachten muss von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt werden.
Zur Feststellung, ob die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer der Grundstückswert ist, hat sich folgendes Prüfschema etabliert
Der Grundstückswert ist maßgeblich:
Wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden ist.
Wenn die Gegenleistung geringer ist, als der Grundstückwert.
Für alle Erwerbe unter Lebenden durch nahe Angehörige im Sinn des § 26a GGG (Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsam Hauptwohnsitz, Verwandte, wie Kinder und Enkel und weitere mehr).
Für Erwerbe von Todes wegen (§ 7 Abs 1 lit c GrEStG).
Bei Anteilsübertragungen von Personengesellschaften (§ 1 Abs 2a GrEStG).
Bei Anteilsvereinigungen (§ 1 Abs 3 GrEStG).
Bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz.
STUFENTARIF
0,5%, 2%, 3%
Nach der Feststellung der Bemessungsgrundlage, die je nachdem entweder der Kaufpreis/die Gegenleistung, oder der wie oben ermittelte Grundstückwert bzw. im Fall der land- und forstwirtschaftlichen Übertragung innerhalb des Familienverbandes der Einheitswert ist, hat die Steuerreform neue Tarife eingeführt. Der so genannte Stufentarif ist daher zur Gänze für die unentgeltlichen Erwerbe und im teilentgeltlichen Bereich teilweise anwendbar.Er beträgt für die ersten € 250.000,00: 0,5%; für die nächsten € 150.000,00: 2% und darüber hinaus: 3,5% (jeweils vom Grundstückswert). Der Normalsteuersatz bleibt (unverändert) bei 3,5% der Gegenleistung.
Unentgeltlicher Erwerb
Erwerbe unter Lebenden durch nahe Angehörige im Sinn des § 26a GGG. Allfällig erbrachte Gegenleistungen (wie Entgelt, Schuldübernahme, Einräumung von Wohn- oder Fruchtgenussrechten) sind unbeachtlich.
Erwerbe von Todes wegen.
Darüber hinaus wenn die Gegenleistung ≤ 30% des Grundstückswertes ist.
Hier findet der Stufentarif zur Gänze Anwendung.
Teilentgeltlicher Erwerb
Ein teilentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn die Gegenleistung über 30% bis zu 70% des Grundstückswertes beträgt. In diesem Fall ist der Grundstückswert (wie oben ermittelt) maßgeblich. Dabei unterliegen die ersten 30% dem Stufentarif. Der über 30% hinausgehende Betrag wird dann mit dem höchsten Tarif (3,5%) besteuert. Ist die Gegenleistung größer als 70% liegt ein entgeltlicher Erwerb vor. Die gesamte Gegenleistung unterliegt dann dem Höchsttarif (3,5%). Wenn eine Gegenleistung zwar vorliegt, deren Höhe aber nicht exakt ermittelt werden kann, so ist im Zweifelsfall von einer Gegenleistung in der Höhe von 50% des Grundstückswertes auszugehen (§ 7 Abs 1 lit d) GrEStG).
Entgeltlicher Erwerb
Alle anderen Erwerbe sind entgeltlich.
Zusammenrechnung
Zu beachten ist weiters, dass Erwerbe und auch Erwerbsteile zwischen denselben Personen zusammengerechnet werden, wenn sie nach dem Stufentarif besteuert werden. Auch Erwerbe einer wirtschaftlichen Einheit durch zwei oder mehrere Erwerbsvorgänge sind hiervon erfasst. Die Zusammenrechnung findet innerhalb von fünf Jahren statt. Es werden aber nur Erwerbe zusammengerechnet die nach dem 01.01.2016 stattgefunden haben.
Beispiel
Der Vater schenkt seiner Tochter und seinem Sohn ein Einfamilienhaus (Grundstückswert € 400.000,–).
Die Geschwister erwerben jeweils einen Anteil von € 200.000,–. Die Grunderwerbsteuer beträgt jeweils € 1.000,– (0,5% von € 200.000).
Vier Jahre später stirbt der Vater und hinterlässt der Tochter eine Eigentumswohnung (Grundstückswert € 375.000,–) und dem Sohn einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb (Einheitswert € 500.000,–).
Die Grunderwerbsteuerbelastung der Tochter beträgt € 9.375,–. Von der ersten Stufe (€ 0 bis € 250.000,–) wurden bereits € 200.000,– verbraucht.
Daher errechnet sich dieser Betrag wie folgt:
0,5 % von € 50.000,– (= € 250,–); 2% von € 150.000,– (= € 3.000,–) und 3,5% von € 175.000,– (€ 6.125,–).
Die Grunderwerbsteuerbelastung des Sohnes beträgt € 10.000,– (2% des einfachen Einheitswertes von € 500.000,–).
Zusammenfassung
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Neuregelung sowohl der Steuersätze, wie auch der Bemessungsgrundlagen umfassende Erfahrung und Kenntnis der einschlägigen Materiengesetze erfordert. Daher sollten Transaktionen und Übergaben tunlichst unter umfassender rechtlicher Begleitung stattfinden, da der Detailgrad der Regelungen mittlerweile eine sehr hohe Komplexität erreicht hat.
